Rechtliche Aspekte der Fernwärme

Was müssen Sie bei einem Anschluss an die Fernwärme beachten? Viele Tipps und Hinweise haben wir für Sie zusammengefasst. Von den allgemeinen Versorgungsbedingungen bis zum Fernwärmeliefervertrag können Sie alles im Downloadbereich nachlesen.

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Bestandteile des Fernwärmeversorgungsvertrags

Fernwärmeversorgungsverträge bestehen meist aus den folgenden drei Teilen:

  • Hauptteil
  • Technische Anschlussbedingungen (TAB)
  • Preisblatt

Im Hauptteil werden die wichtigsten Fragen des Fernwärmeliefervertrags geregelt, insbesondere wie lange der Vertrag läuft, wie er gekündigt werden kann und wie der Fernwärmepreis gebildet wird. In den technischen Anschlussbedingungen wird festgelegt, welche physikalischen Eigenschaften der bereitgestellte Wärmeträger (Temperatur, Druck usw.) hat und wie die technische Anlage des Kunden beschaffen sein muss, um die Wärme aufnehmen zu können. Das Preisblatt enthält die aktuellen Preise. Wird der Vertrag für einen langen Zeitraum geschlossen, sollen die Preise meist zu bestimmten Zeitpunkten (z. B. vierteljährlich) angepasst werden. Die Preisanpassung erfolgt dann in aller Regel auf Grundlage einer mathematischen Formel (sogenannte Preisgleitklausel). In diesem Fall enthält das Preisblatt alle Informationen zur Preisanpassung.

Wichtige Regelungen des Fernwärmeversorgungsvertrags

Laufzeit des Vertrags

Vorformulierte Fernwärmeversorgungsverträge dürfen höchstens für zehn Jahre geschlossen werden. Außerdem darf sich der Vertrag ohne weiteres Zutun um jeweils weitere fünf Jahre verlängern. Eine solche stillschweigende Verlängerung können die Vertragspartner durch rechtzeitige Kündigung verhindern. Die Kündigungsfrist beträgt jeweils neun Monate vor Ablauf der Vertragsdauer. Die maßgeblichen Rechtsvorschriften regeln nur Höchstlaufzeiten. Das heißt, die Vertragspartner können auch kürzere oder gar keine Vertragslaufzeiten vereinbaren.

Preisregelungen

Keiner der beiden Vertragspartner kann bei langen Vertragslaufzeiten vorhersagen, wie sich die Zukunft entwickeln wird. Es wäre daher für beide Seiten ein großes Risiko, wenn sie einen Festpreis vereinbaren würden, der bis zum Ende der Vertragslaufzeit gelten sollte. Daher enthält ein auf lange Sicht geschlossener Fernwärmeversorgungsvertrag zumeist eine Möglichkeit zur Anpassung des Preises. Der Fernwärmeversorger darf die Preise jedoch nicht nach Belieben anpassen, sondern muss sie aufgrund bestimmter vom Gesetzgeber aufgestellten Kriterien ändern. Diese Kriterien setzt der Fernwärmeversorger meistens mit einer Preisgleitklausel um. Damit kann der Fernwärmekunde die Preisanpassung nachvollziehen. Die Preisgleitklausel muss so ausgestaltet sein, dass sie angemessen die Entwicklung der Kosten des Unternehmens bei Erzeugung und Bereitstellung als auch die Verhältnisse auf dem Wärmemarkt berücksichtigt. Der Wärmemarkt umfasst alle Heizsysteme, mit denen man ein Gebäude beheizen könnte, z. B. Gas- und Ölheizungen. Mit der Anbindung an den Wärmemarkt wird sichergestellt, dass der Fernwärmeversorger nicht sämtliche Kostensteigerungen an den Wärmekunden weiterreichen kann. Daher schwanken die Fernwärmepreise weniger stark als dies bei Erdgas und Heizöl der Fall ist. Ganz im Gegenteil bleiben die Fernwärmepreise langfristig relativ stabil.

Fernwärmeversorger bieten Verträge vielfach zu einheitlichen und standardisierten Bedingungen an. Man spricht hierbei von allgemeinen Versorgungsbedingungen. Deren Verwendung hat den Vorteil, dass viel Zeit und Aufwand für mühsame Vertragsverhandlungen erspart wird.

Fernwärmeversorger dürfen ihre allgemeinen Versorgungsbedingungen nicht beliebig gestalten. Zum Schutz der Fernwärmekunden hat der Gesetzgeber die sogenannte Verordnung über Allgemeine Bedingungen für dieVersorgung mit Fernwärme (AVBFernwärmeV) erlassen. Dieses Gesetz gibt einen Rahmen vor, den der Fernwärmeversorger bei der Gestaltung der Versorgungsbedingungen zu beachten hat. Zum Beispiel darf der Fernwärmeversorgungsvertrag eine bestimmte Höchstlaufzeit nicht überscheiten. Die Schutzvorschriften des Gesetzes sind automatischer Bestandteil des Fernwärmeversorgungsvertrags.

Weiterführende Informationen finden Sie hier.

Wird ein Mietshaus mit Fernwärme versorgt, kann entweder der Vermieter oder der Mieter den Fernwärmeversorgungsvertrag schließen.

In aller Regel schließt der Vermieter den Fernwärmeversorgungsvertrag. Anders als bei Stromversorgungsverträgen ist dann der Vermieter und nicht der Mieter selbst Vertragspartner. Der Vermieter darf die Kosten der Fernwärmelieferung auf den Mieter als sogenannte Betriebskosten („Nebenkosten“) umlegen. Der Vermieter rechnet dann die Kosten mit dem Mieter im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung ab. Gelegentlich wird der Fernwärmeversorger vom Vermieter beauftragt, die Abrechnung der Fernwärmebetriebskosten direkt mit dem Mieter zu übernehmen. Rüstet der Vermieter von einer bisherigen Eigenversorgung auf Wärmelieferung um, darf er die Kosten der Wärmelieferung nur dann vollständig umlegen, wenn die Betriebskosten nach der Umrüstung nicht höher sind als vor der Umrüstung.

In eher seltenen Fällen schließt der Fernwärmeversorger den Fernwärmeversorgungvertrag mit dem Mieter direkt. Dann ist der Mieter unmittelbarer Vertragspartner und zahlt den Wärmepreis direkt an das Fernwärmeversorgungsunternehmen.

Der Fernwärmeversorger darf alle Grundstücke und Gebäude der Fernwärmekunden unentgeltlich zum Anbringen und Verlegen der Fernwärmeleitungen und den dazugehörigen Anlagen nutzen. Diese Pflicht betrifft nur Grundstücke, die an die Fernwärmeversorgung angeschlossen sind. Der Grundstückseigentümer kann die Umlegung der Leitungen an eine andere Stelle des Grundstücks verlangen, wenn sie an der bisherigen Stelle für ihn nicht mehr zumutbar sind. Wird die Fernwärmelieferung eingestellt, muss der Grundstückseigentümer die Leitungen noch bis zu weiteren fünf Jahren nutzen. Diese Duldungspflicht beruht auf einer besonderen gesetzlichen Regelung. Mit ihr will der Gesetzgeber eine möglichst kostengünstige und leistungsfähige Fernwärmeversorgung erreichen.

In manchen Fällen vereinbart der Fernwärmeversorger mit dem Grundstückseigentümer eine sogenannte Dienstbarkeit. Die Dienstbarkeit wird ins Grundbuch eingetragen und gilt gegenüber dem jeweiligen Grundstückseigentümer. Sie besteht damit auch gegenüber einem neuen Eigentümer, wenn das Grundstück einmal verkauft werden sollte.

Die Bestellung von Dienstbarkeiten ist in drei Fällen von Bedeutung:

Die Vereinbarung ist erstens dann notwendig, wenn der Fernwärmeversorger in dem Gebäude des Grundstückseigentümers Heizungsanlagen errichtet. Diese würden bei Einbau in das Gebäude automatisch Eigentum des Grundstückseigentümers werden. Dies ist weder im Interesse des Kunden noch des Fernwärmeversorgers. Mit einer Dienstbarkeit kann der ungewollte Eigentumsübergang vermieden werden.

In anderen Fällen verpflichtet sich der Grundstückseigentümer dazu, im Gebäude keine eigenen Anlagen zur Wärmeerzeugung zu betreiben. Das ist dann wichtig, wenn der Fernwärmeversorger das Versorgungskonzept auf das Grundstück zuschneidet und darum darauf angewiesen ist, dass das Grundstück langfristig mit Fernwärme versorgt werden kann.

Schließlich kann sich der Grundstückseigentümer mit einer Dienstbarkeit zur Duldung der Fernwärmeleitungen verpflichten. Das ist dann wichtig, wenn der Grundstückseigentümer selbst nicht Fernwärmekunde ist.